האם צריך היתר בנייה להחלפת גג או לשיפוץ חזית? מה פטור לפי תקנות 2014

החלפה של רעפים או של חיפוי אבן בחזית, באותו מיקום ובמידות זהות, פטורה מהיתר בנייה לפי תקנה 20 לתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע״ד–2014 — אבל בתנאים. חיפוי אבן פטור רק ב"מבנה פשוט", הרכיב החדש צריך להתאים לגוון ולחומר שנקבעו בהיתר או בהנחיות המרחביות, והפטור לא חל בבניין לשימור. שינוי של צורת הגג, גובהו או חומר החזית, או בנייה של גג חדש, דורשים בדרך כלל היתר. רכיב מאסבסט אפשר להחליף רק ברכיב שאינו אסבסט, ורק עם היתר עבודת אסבסט, למעט חריגים.

המדריך מסביר את התקנות כפי שהן מופיעות בנוסח שבויקיטקסט, אבל הוא לא תחליף לבדיקה בוועדה המקומית שלכם. המדריך הוא חלק מהמדריך המרכזי למחיר גג ואיטום.

תקנה 20: החלפת רכיבים בבניין

נוסח תקנה 20(א), בתמצית: החלפת רכיב בבניין שניתן להחליפו ברכיב אחר בעל מידות זהות, כגון רעפים, חלונות, צנרת מים, כבלי חשמל וכבלי תקשורת, וכן החלפת חיפוי אבן בחזיתות במבנה פשוט, פטורה מהיתר, ובלבד שהרכיב יוחלף באותו מיקום.

תקנה 20(ב): אם בהיתר או בהנחיות המרחביות נקבע שהרכיבים יהיו בגוון, בחומר או במרקם מסוים, או בתנוחה מסוימת, הרכיב המוחלף יותאם לתנאי ההיתר או להנחיות המרחביות, לפי המאוחר מביניהם.

תקנה 20(ג): החלפת רכיב העשוי אסבסט מותנית בכך שיוחלף ברכיב שאינו אסבסט, ובקבלת היתר עבודת אסבסט מהממונה לפי החוק למניעת מפגעי אסבסט, למעט עבודה שפטורה מהיתר כזה לפי תקנות האסבסט.

מה זה אומר בפועל

התנאים הכלליים בתקנה 2

כל פטור בתקנות כפוף לתנאים של תקנה 2, ובהם:

1. העבודה מבוצעת בידי בעל זכות במקרקעין, אם הוא רשאי לבצע אותה מכוח זכותו. בבית משותף, גג וקירות חוץ הם רכוש משותף, ולכן דייר אחד לא יכול "לקחת פטור" ולשנות אותם לבד.
2. העבודה מבוצעת באופן שמבטיח את יציבות המבנה ואת בטיחות השוהים בו ובסביבתו.
3. העבודה מבוצעת לפי התוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות).
4. העבודה מתאימה לתכניות ולהנחיות המרחביות החלות במקום, ולהוראות ההיתר.
5. היא לא במגרש, באתר או בבניין המיועדים לשימור.
6. היא לא בתחום חוף הים, למעט שטח למגורים או למיתקן תשתית.

ותקנה 4 מזכירה ששני דברים לא משתנים בגלל הפטור: הפטור אינו הגנה מפני תביעה אזרחית, והוא לא גורע מחובות כלפי בעלי זכויות אחרים באותם מקרקעין. כלומר, גם עבודה פטורה צריכה הסכמה של בעלי הדירות כשמדובר ברכוש המשותף.

עבודות אחרות על הגג

התקנות פוטרות עוד כמה עבודות שרלוונטיות לגג, כל אחת בתנאים משלה:

• דוד שמש וקולטים (תקנה 18): פטורים, אם נפח הדוד אינו עולה על 220 ליטרים. בגג משופע הדוד צריך להיות בחלל הגג במקום מוסתר, והקולטים צמודים לגג ככל האפשר ובכיוון השיפוע.
• מערכת פוטו-וולטאית (תקנה 24): פטורה בתנאים. בין השאר, היא מותקנת על גג של מבנה שהוקם כדין, לא בולטת מהיקף הגג, בגג משופע צמודה לשיפוע ובגג שטוח לא בולטת מעל המעקה, ונשאר מקום לשאר המתקנים הנחוצים על הגג.
• מצללה (פרגולה) (תקנה 12): פטורה בתנאים, למשל שטח שאינו עולה על 50 מ״ר או רבע משטח הגג או הקרקע הפנויה, לפי הגדול. יש תנאים נוספים להודעה ולאישור מהנדס.
• גגון או סוכך (תקנה 11): גגון ששטחו מעל 20 מ״ר מחייב הודעה לרשות הרישוי תוך 45 ימים, עם אישור מהנדס.

שימו לב: אם אתם מתכננים לאטום גג ואז להתקין עליו מערכת סולארית, תכננו את סדר העבודות. כל חור לעיגון הוא נקודת איטום.

מתי בכל זאת צריך היתר

• שינוי בצורת הגג, בשיפוע או בגובה;
• החלפת גג בטון בגג קל, או להפך;
• חיפוי חדש לחזית, או שינוי חומר החזית;
• סגירת מרפסת, תוספת חדר על הגג;
• כל עבודה בבניין לשימור;
• כל מקרה שבו ההנחיות המרחביות או התכנית קובעות אחרת.

במקרים כאלה פונים לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ולעיתים יש מסלול רישוי מקוצר לעבודות קטנות. אל תסתמכו על "הקבלן אמר שלא צריך". אחריות על בנייה בלי היתר נופלת גם על בעל הנכס.

מה זה "הנחיות מרחביות"

ועדות מקומיות מפרסמות הנחיות מרחביות לפי סעיף 145ד לחוק התכנון והבנייה. הן יכולות לקבוע, למשל, גוון רעפים, חומרי חזית או מיקום של מתקנים על הגג. לפני שמזמינים חומר, בדקו באתר הוועדה המקומית אם יש הנחיות כאלה לשכונה שלכם.

שאלות נפוצות

הקבלן אומר שהחלפת גג רעפים לא דורשת היתר. הוא צודק?

אם מחליפים רעפים ברעפים זהים, באותו מיקום ובאותה צורת גג, זה תואם את תקנה 20. אם משנים קונסטרוקציה, שיפוע, גובה או חומר, זה כבר לא "החלפת רכיב". בדקו בוועדה המקומית.

צבעתי את החזית בגוון אחר. זו עבירה?

צביעה כשלעצמה אינה מופיעה בתקנות כבנייה. אבל אם ההיתר או ההנחיות המרחביות קובעים גוון, ייתכן שתידרשו להתאים. בבית משותף, שינוי גוון הוא גם החלטה של בעלי הדירות.

האם עבודה פטורה מהיתר פוטרת אותי מהסכמת השכנים?

לא. תקנה 4(ב) קובעת במפורש שהפטור לא גורע מחובות כלפי בעלי זכויות אחרים. בבית משותף, עבודה ברכוש המשותף כפופה לתקנון ולהחלטות האסיפה.

מה זה "מבנה פשוט"?

מונח שמוגדר בתוספת הראשונה לתקנות המהנדסים והאדריכלים (רישוי וייחוד פעולות). רוב הבניינים המשותפים הגבוהים אינם "מבנה פשוט". אם אינכם בטוחים, שאלו מהנדס או את הוועדה המקומית.

מקורות רשמיים

• מינהל התכנון — תקנות הפטור, טפסי הודעה ופרטי ועדות מקומיות
• ויקיטקסט — תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע״ד–2014 — נוסח תקנות 2, 4, 11, 12, 18, 20 ו-24
• המשרד להגנת הסביבה — היתר עבודת אסבסט
• אתר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעירייה או במועצה שלכם — הנחיות מרחביות ומסלולי רישוי