טעויות, סכסוכים ומקורות רשמיים
ליקויי איטום וחיפוי בדירה חדשה: תקופות בדק ואחריות לפי חוק המכר (דירות)
גג שדולף או חיפוי שמתנתק בבניין חדש: ארבע שנות בדק לכשל באיטום, שבע שנים לחיפויי חוץ, שלוש שנות אחריות נוספות, הודעה ליזם, זכות התיקון ומה עושים כשהיזם לא מתקן.
בדירה חדשה שנקנתה מיזם או מקבלן, חוק המכר (דירות), התשל״ג–1973, קובע תקופת בדק של ארבע שנים לכשל באיטום המבנה — כולל בגגות ובקירות — ושבע שנים להתנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ. בתקופת הבדק, אם התגלה ליקוי, המוכר אחראי אלא אם הוכיח שהקונה גרם לו. אחרי תקופת הבדק יש עוד שלוש שנות אחריות, שבהן הקונה צריך להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים. בכל שלב הקונה מודיע למוכר ונותן לו הזדמנות נאותה לתקן.
החוק חל על מכירת דירה בידי מי שבנה אותה או שהזמין את בנייתה, ולא על שיפוץ שהזמנתם מקבלן. לשיפוץ ראו חוזה שיפוץ וחוק חוזה קבלנות. המדריך הוא חלק מהמדריך למקורות הרשמיים, והוא אינו ייעוץ משפטי.
תקופות הבדק שנוגעות לגג ולחזית
לפי התוספת לחוק, תקופת הבדק מתחילה ביום שהדירה הועמדה לרשות הקונה:
| פרט בתוספת | ליקוי | תקופת בדק |
|---|---|---|
| 5 | כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי הבידוד התרמי | 3 שנים |
| 6 | כשל במערכות צנרת, לרבות מרזבים, כולל נזילות | 4 שנים |
| 7 | כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך | 4 שנים |
| 8 | סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ״מ ברכיבים לא נושאים | 5 שנים |
| 9 | התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ | 7 שנים |
| 10 | כל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית | שנה |
ובנוסף:
- תקופת אחריות: שלוש שנים שמתחילות בתום תקופת הבדק (סעיף 4(ג)).
- אי-התאמה יסודית: בחלקים הנושאים של הבניין, שנוגעת ליציבותו ולבטיחותו — תקופת בדק של 20 שנה (סעיף 4(א)(4)).
מה ההבדל בין תקופת בדק לתקופת אחריות
| בתקופת הבדק | בתקופת האחריות | |
|---|---|---|
| מי צריך להוכיח | המוכר, שהליקוי נגרם בשל מעשה או מחדל של הקונה | הקונה, שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים |
| מתי | מהמסירה ועד סוף תקופת הבדק לפי התוספת | שלוש שנים אחרי תום הבדק |
דוגמה: דירה נמסרה ב-1 ביולי 2021. כשל באיטום הגג שהתגלה ביולי 2024 הוא בתוך ארבע שנות הבדק, שמסתיימות ב-30 ביוני 2025. כשל שהתגלה באוגוסט 2026 הוא כבר בתקופת האחריות, שנמשכת עד 30 ביוני 2028, והקונים צריכים להראות שמקורו בתכנון, בעבודה או בחומרים. התאריכים מומצאים, וכך גם החישוב: תמיד בדקו מתי בדיוק הועמדה הדירה לרשותכם.
חיפוי אבן שמתנתק מהחזית באותו בניין: שבע שנות בדק, עד 30 ביוני 2028, ואחריהן עוד שלוש שנות אחריות.
הודעה למוכר
סעיף 4א:
- ליקוי שאפשר היה לגלות במסירה — הקונה זכאי להסתמך עליו אם הודיע עליו למוכר תוך שנה מהמסירה.
- ליקוי שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה במסירה — הקונה מודיע תוך זמן סביר אחרי שגילה אותו.
כשל באיטום הגג מתגלה בדרך כלל רק בחורף, ולכן הוא לרוב מהסוג השני. הודיעו בכתב, עם תאריך ותמונות, ושמרו העתק.
זכות התיקון של המוכר
סעיף 4ב:
- כשמתגלה ליקוי שניתן לתיקון, הקונה צריך לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, והמוכר צריך לתקן תוך זמן סביר.
- אם הליקוי חזר אחרי שהמוכר תיקן אותו פעם אחת או יותר, בתוך שנתיים מהודעת הקונה, או שהתיקון דחוף והמוכר לא תיקן בזמן סביר — הקונה רשאי לתקן בעצמו, והמוכר יישא בהוצאות.
דוגמה להמחשה: הודעתם בדצמבר על חדירת מים מהגג. היזם תיקן בינואר. בנובמבר שאחריו, בגשם הראשון, המים חזרו. כיוון שהליקוי חזר בתוך שנתיים מההודעה, אתם רשאים לתקן ולדרוש מהיזם את ההוצאות. אם הצעה של קבלן איטום היא 18,000 ₪ כולל מע״מ, ואתם מתקנים ותובעים, הסכום הזה הוא הבסיס לתביעה. תעדו את ההודעה הראשונה, את התיקון, ואת החזרה. המספרים מומצאים.
גג ורכוש משותף בבניין חדש
ברוב הבניינים החדשים הגג והקירות החיצוניים הם רכוש משותף. ליקוי בהם משפיע על כל הבניין, ולכן מומלץ שהנציגות תרכז את ההודעות ליזם, ולא כל דירה בנפרד. אם אין עדיין נציגות, כדאי להקים אחת. בבניינים רבים מזמינים בדיקה הנדסית של הרכוש המשותף לפני תום שנת הבדק הראשונה, כדי לתעד ליקויים שאפשר היה לגלות.
בדיקה הנדסית לפני מועדים חשובים
שני מועדים שכדאי לסמן ביומן של הנציגות:
| מועד | למה הוא חשוב | מה עושים |
|---|---|---|
| תום שנה מהמסירה | ליקוי שאפשר היה לגלות במסירה — צריך להודיע עליו תוך שנה (סעיף 4א(א)(1)) | בדיקה הנדסית של הרכוש המשותף, כולל גג וחזית, ושליחת הדוח ליזם |
| תום ארבע שנים | סוף תקופת הבדק לכשל באיטום | בדיקה של הגג אחרי חורף, ותיעוד |
| תום שבע שנים | סוף תקופת הבדק לחיפויי חוץ | בדיקה חזותית של החיפוי מכל צדדי הבניין |
בדיקה של מהנדס או של בודק מוסמך עולה כסף, אבל בבניין חדש היא מתחלקת בין כל הדירות, והדוח שלה הוא הבסיס לכל דרישה מהיזם. אם בעלי הדירות מחכים לנזק של ממש, ייתכן שהליקוי כבר יעבור לתקופת האחריות, ואז חובת ההוכחה עוברת אליהם.
צ׳קליסט: מה עושים כשיש ליקוי
- תיעוד: תמונות של הרטיבות או של החיפוי, תאריך, מזג האוויר.
- הודעה בכתב ליזם, עם פירוט ותמונות. בקשו אישור קבלה.
- מועד לתיקון: קבעו זמן סביר והודיעו עליו.
- חוות דעת מהנדס אם היזם מכחיש, או אם הליקוי חוזר.
- אחרי חזרה או אי-תיקון: הצעות מחיר מקבלן רשום, ותיקון לפי סעיף 4ב(ב).
- ייעוץ משפטי לפני תביעה, במיוחד בליקוי ברכוש המשותף.
שאלות נפוצות
היזם אומר שהרטיבות היא מעיבוי ולא מהגג. מה עושים?
בתקופת הבדק, המוכר הוא שצריך להוכיח שהליקוי נגרם בשל הקונה. חוות דעת מהנדס מטעמכם יכולה לעזור. אם הוויכוח נמשך, שקלו ייעוץ משפטי.
התקנתי מזגן על הגג, ועכשיו יש דליפה. האחריות בוטלה?
אם הדליפה נובעת מההתקנה שלכם, המוכר עשוי להוכיח שהליקוי נגרם בשל מעשה שלכם. לכן תאמו התקנות על הגג, והשתמשו באנשי מקצוע שמכירים את פרטי האיטום.
קניתי דירה יד שנייה בבניין בן שלוש שנים. החוק חל עליי?
החוק מתייחס גם ל"קונה משנה" בסעיף 4. ייתכן שזכויותיכם מול היזם נמשכות, בכפוף לתקופות. התייעצו עם עורך דין.
היזם קיבל מסמך "הוראות תחזוקה". למה זה חשוב?
סעיף 4(א)(6): אם המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש, זו אי-התאמה בעצמה. ואם מסר, שמירה עליהן חשובה כדי שלא יטען שהליקוי נבע מתחזוקה לקויה.
מקורות רשמיים
- ויקיטקסט — חוק המכר (דירות), התשל״ג–1973 — סעיפים 4, 4א, 4ב והתוספת
- משרד הבינוי והשיכון — מידע לרוכשי דירות ורשם הקבלנים
- הרשות השופטת — הגשת תביעות
- לשכת עורכי הדין — איתור עורך דין בתחום המקרקעין
